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Wartefrist und ortsübliche Vergleichsmiete Der Vermieter kann die Miete nicht zu jedem beliebigen Zeitpunkt und auf jedes beliebige Niveau erhöhen. Das Gesetz zieht klare Grenzen. Die einjährige Wartefrist Zunächst einmal muss der Vermieter zeitliche Vorgaben einhalten: Die bisherige Miete muss seit 15 Monaten unverändert fortbestanden haben. Die 15 Monate setzen sich aus einer einjährigen Wartefrist und einer dreimonatigen Zustimmungsfrist zusammen. Erhöhungen in kürzeren Zeitabständen sind unwirksam. Die Jahresfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung wirksam geworden ist. Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (wegen Modernisierung bzw. Änderung von Betriebskosten) werden bei der Jahresfrist nicht mitgezählt. Das gilt auch dann, wenn sich die die Parteien in diesen Fällen auf eine freiwillige Erhöhung geeinigt haben. Ortsübliche Miete Dreh- und Angelpunkt jeder Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete: Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung der Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann * durch einen Mietspiegel * durch ein Sachverständigengutachten * durch Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen * durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank nachgewiesen werden. Die Begründungmittel Das Gesetz zählt abschließend auf, wie der Vermieter die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nachweisen kann. Mietspiegel Das bekannteste und am häufigsten verwendete Begründungsmittel ist der Mietspiegel. Darunter versteht das Gesetz eine Übersicht über die üblichen Entgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde kann der Vermieter nur zurückgreifen, wenn in der eigenen Gemeinde kein Mietspiegel besteht und die Vergleichbarkeit der Nachbargemeinde nicht offensichtlich fehlt. Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, muss sich aus dem Erhöhungsschreiben ergeben, in welches Tabellenfeld des Mietspiegels die Wohnung eingeordnet werden soll. Den Text des Mietspiegels muss der Vermieter seinem schriftlichen Erhöhungsverlangen nicht beifügen, wenn dieser für jedermann zugänglich oder für wenig Geld erhältlich ist. Das Alter des Mietspiegels hat auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keinen Einfluss. Deshalb kann der Vermieter auch auf solche Mietspiegel Bezug nehmen, die seit Jahren nicht mehr fortgeschrieben wurden. Nach Ansicht des BGH kann ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus auch dann mit einem Mietspiegel begründet werden, wenn dort keine Entgelte für vermietete Einfamilienhäuser ausgewiesen sind. Ein so begründetes Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Allerdings dürfen die in dem Mietspiegel ausgewiesenen Werte nicht überschritten werden. Sind in einem Mietspiegel die Wohnungen nach Baualtersklassen unterteilt, so kommt es für die Einordnung grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit an. Wurde das Gebäude zerstört und wieder aufgebaut, so ist der Zeitpunkt maßgebend, zu dem das Gebäude nach dem Wiederaufbau wieder bezogen werden konnte. Sachverständigengutachten Nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verweisen. Der Sachverständige muss nicht speziell für das Gebiet der Mietpreisbewertung bestellt oder vereidigt worden sein. Eine öffentliche Bestellung oder Vereidigung für ein verwandtes Gebiet, z. B. für das Gebiet der Grundstücks- und Gebäudeschätzung, reicht aus. Inhaltlich muss das Gutachten in verständlicher Weise erkennen lassen, aufgrund welcher Feststellungen und Erwägungen der Sachverständige zu seinem Ergebnis gekommen ist. Die Art und Weise der Beweisführung wird dabei vom Gesetz nicht zwingend vorgeschrieben; insbesondere ist es nicht erforderlich, dass in dem Gutachten drei Vergleichsobjekte unter Angabe der genauen Anschrift genannt werden. Das Gutachten muss dem Erhöhungsverlangen vollständig beigefügt werden. Die Kosten für das Gutachten gehen zu Lasten des Vermieters. Vergleichsobjekte Der Vermieter kann sein Erhöhungsverlangen auch mit den Mietpreisen für vergleichbare Wohnungen begründen. Dabei genügt die Benennung von drei Vergleichsobjekten. Diese müssen grundsätzlich in derjenigen Gemeinde gelegen sein, in der sich auch die Bezugswohnung befindet. Der Vermieter kann das Mieterhöhungsverlangen auch ausschließlich mit Wohnungen aus seinem eigenen Bestand begründen. Es genügt eine ungefähre Vergleichbarkeit. Die Vergleichswohnungen müssen so angegeben werden, dass der Mieter aufgrund der Angaben diese Wohnungen aufsuchen und "auf den Klingelknopf drücken" kann. Dies erfordert die Angabe der Anschrift und des Wohnungsbenutzers. Ist der Wohnungsbenutzer nicht bekannt, so muss stattdessen die genaue Lage der Wohnung im Haus (z. B. 2. Obergeschoss links) angegeben werden. Die Miete, die anhand von Vergleichsobjekten verlangt werden kann, richtet sich nach der preiswertesten Vergleichswohnung; es ist nicht etwa ein Durchschnittswert zu bilden. Auskunft aus einer Mietdatenbank Eine Mietdatenbank ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von Gemeinden oder Interessenvertretern der Mieter und Vermieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die praktische Bedeutung dieses Begründungsmittels ist sehr gering. |
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| Letzte Aktualisierung ( Freitag, 19. Februar 2010 ) |
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